央企整合欲垄断房产今后房价涨跌谁说了算0心率计

央企整合欲垄断房产 今后房价涨跌谁说了算

国资委一百多家央企名下共达1800亿元的房地产公司资金将被十几家企业进行整合。日前，国资委又圈定了8家央企以房地产开发为主业，加上去年圈定的5家央企，目前共有13家央企确定以房地产开发为主业，其中有6家企业的主业既包含建筑施工又包含房地产开发。

无疑，如果这13家央企对所有央企的房地产资产顺利实现重组，必将产生房地产领域的“巨无霸”，而这些“巨无霸”将让房地产市场变得更加规范还是将形成垄断？将会让房价实现“软着陆”还是持续上涨？

早在2004年6月，国资委就已经开始了整合央企的房地产业务的步伐，首先圈定了中国建筑工程总公司、中国中化集团、招商局集团有限公司、中国保利集团公司等在内的5家企业以房地产开发为主业。今年10月10日，国资委再次圈定8家企业以房地产开发为主业。

而日前由北京市国资委牵头的天鸿集团与城市开发集团的重组也有了定论，房企巨无霸的命运及其对地产市场未来的影响备受争议。国资房企的重组与整合，是不是国家宏观调控之后对房地产市场后续调控采取的又一手段？

有业内人士认为，国资委的做法不仅是为了实现国有资产的保值增值，同时也有望实现房价的“软着陆”。

皆大欢喜的构想

一位对房产业颇有研究的资深专家向记者表示，国资委的做法是希望通过对央企的房地产业务进行整合，实现皆大欢喜的愿望。一方面，实现国有资产的保值增值；另一方面，让央企做大做强；同时也能为老百姓提供物美价廉的房子。

实现国有资产的保值增值

上述这位专家表示，作为国资委，其首要的任务是实现国有资产的保值增值，而要实现保值增值，就需要企业做大做强。国资委主任李荣融曾明确表示，如果央企的主营业务不能在本行业中处于前三位，就要进行整合。

事实上，央属房地产企业在该行业中有重要影响力。中国指数研究院2005中国房地产品牌价值研究成果显示，央属房地产企业品牌凸显，去年确立的5家主营房地产的央企，中海地产、招商地产、华侨城和保利地产等央企的品牌进入行业前十。那么，国资委的行为就不难理解，央企庞大的房地产资产，让其不得不增加主业为房地产的企业数量。

从另一个角度来说，国资委圈定以房地产开发为主业的企业名单，同时要求那些非主营房地产业务的企业逐步剥离这部分资产，利于央企改变“规模超大，主业太多，精力分散，资源利用不高效”的状况。减少主业数量，在每一个主业中做到领头羊的地位。

“被圈定”央企意欲做大做强

开发商中，最早提出并极力支持整合央企房地产业务的就是中国房地产协会副会长孟晓苏。他在参加2005中国并购年会时表示，央企房地产资源重组是一项意义重大的工程，需要时间。如果央企的房地产资源重组成功，不仅可以有效地配置央企的房地产资源，还可以带动其他行业的央企资源重组。

建设部一位官员表示，央企房地产公司的优势主要体现在对资金和土地的掌控上。首先，央企房地产公司的资金来源比一般房地产开发商更广，对银行贷款的依赖性较低；其次在土地市场上，央企房地产公司有得天独厚的条件，他们可以获得国家划拨的土地，这些成为他们在房地产行业领先的基石。

那么，对于这些被国资委确定“以房地产开发为主业”的企业而言，壮大资产自然是其心之所愿。据一位成功被列入这13家企业的集团负责人透露，确定这十几家央企以房地产开发为主业并不完全是国资委的本意，而是有的央企看好房地产开发的利润，主动向国资委提出申请的。他认为，如果严格按照行业前“三甲”的评判标准，那么，很多企业都不能进入“以房地产开发为主业”的行列。

房价有望实现“软着陆”

无论央企还是民企进行房地产开发，对于老百姓来说，市场上有物美价廉的房子可买才是最重要的。而央属房地产企业进行资产重组是否能实现房价的“软着陆”呢？

社科院专家易宪容表示，明确13家央企以房地产开发为主业，利于规范房地产行业和市场。央企肩负着重要的社会责任，他们在进行房地产开发时不应以追求利润的最大化为原则，而是要为老百姓提供物美价廉的住房。

另一位专家的看法与易宪容类似，他表示，央企布阵房地产既是战略，更是信号。此次国资委的做法就是保障“十一五”规划经济目标实现、改变增长模式、降温房地产热所采取的战略；它透露的信号是：在央企的示范与调控下，房价将趋于稳定并走向合理区间，在企业之间的博弈中逐步消化遗留泡沫，最终实现房价的“软着陆”。

赞美背后的质疑

正如孟晓苏所说，央企的房地产资源重组是一项意义重大的工程，同时也是一项非常重要的工程，必然牵涉到多方利益。也正因为如此，国资委圈定央企的做法也遭到了不同人士的质疑和反对。

“为富人盖房”将成必然选择？

一媒体刊登评论文章《央企大举进入房地产为了什么？》，对国资委的行为提出了质疑。该文作者表示，在6家建筑企业的主业中加入房地产开发内容，显示出国有资本对房地产领域很强的企图。资本的本性就是要增值，国有资本投到市场上，首要目的是最大限度增值。而如果央企仅是为政府“赚钱”的话，那么“为富人盖房子”将是“明智”的选择，可以预想的结果便是房地产市场继续“发热”，高价商品房将继续增多。百姓叫苦，政府左右为难。

“被圈定”央企真能做强？

上述不愿透露姓名的专家表示，从国资委的本意来说，圈定这些企业以房地产开发为主业，无疑是希望他们能成为地产行业的排头兵，做大做强，但事实上，这些企业真的能强大起来吗？他表示，如果进行资源重组，这些企业的规模能得到壮大，但做大不等于做强，整合能否壮大企业实力还有待考验。

从目前央企的重组进度来看，除了去年年底华能房地产的16亿元资产无偿转让给了中房集团以外，还无另外的成功重组案例，并且据了解，华能与中房的重组至今未能完全了结。在这种状况下，重组只能寻找其他的突破口，比如从“无偿划拨”到“有偿转让”，从市场并购转向“挂靠”模式等等。在这种模式下，央企可能面临很大的财务风险，或者虽然集团看似强大，实则是一个松散的组织，对于真正壮大企业实力、称雄市场并无促进作用，反而还可能因为各个“挂靠”企业成员的良莠不齐而影响品牌形象。

垄断市场推高房价？

“应该有以房地产开发为主业的央企，但不宜太多，而目前的十几家已经非常饱和了。”一位央企房地产集团负责人明确向记者表示。他认为有两方面原因：

其一，房地产是高利润伴随高风险的行业，很多央企的管理体制不能很好地适应市场，确定这么多央企以房地产为主业，并管理巨大的资产，一旦出现问题，后果非常严重。

其二，正如前文所分析，央企在资金实力和土地市场上都占有较大优势，以房地产开发为主业的央企太多，容易对整个房地产市场形成垄断之势，加上这些企业中有很多本身就是以建筑为主业的，优势更加突出。一旦他们垄断了市场，房产市场健康发展将受到影响，房价的涨落难以根据市场供需进行调节。一位民营房地产企业董事长向记者表示，他认为即使国资委非常看好房地产市场，也不能确定过多的央企以房产开发为主业。

央企无力垄断市场蛋糕？

在国资委圈定的第三批以房地产开发为主业的央企中，中冶集团就是其中一家。《楼市》记者采访了中冶集团总经理沈鹤庭先生。他表示，虽然中冶集团确定以房地产开发为主业，但并不表示中冶集团仅以房地产开发为主业。据介绍，房地产开发业务仅是其四大主业之一，占总业务量的10%左右，其进军房地产市场的第一步并没有打算激进扩展，而是以开发集团自有土地为主，也不会走“资本扩张”的道路。

而业内专家分析，这恰恰反映了央企重组进程中面临的一个难题：一方面，该放手业务的不愿拿出来；另一方面，该接手的也并不看好别人的“蛋糕”。如果这种状况持续下去，央企重组将没有实质意义，其对市场的占有份额亦不会很大。

接手企业慎对风险

沈鹤庭表示，央企的优势和弊端他都清楚，也正是因为如此，集团对于被授予的“以房产开发为主业”的重任非常低调，在房地产行业具体的操作过程中，也非常谨慎和严格。据介绍，集团在今年2月以1亿元的价格兼并了南京房管局房地产开发公司，历时仅15天，一切都非常顺利。成功、迅速的原因就在于这是一次完全市场化的兼并，没有任何行政权力的介入，同时，集团扩展方向也定为“市场扩张而不是资产扩展”。

“对于其他央企的房地产开发业务资产，中冶集团没有兴趣，不会与他们进行重组。”他表示，依靠行政划拨得来的资产面临整合与市场的双重风险，划拨的资产越多，风险的压力越大。

而对于任何一家企业来说，在接手其他资产时也不得不考虑其中的风险，谨慎行事。有权接手的人在伸手之时还有些许犹豫。

放手央企难舍旧爱

当然，央企房产资源整合面临的难题远不止接手企业的犹豫，对于那些要剥离自己房地产业务的央企来说，他们更不愿意失去这一块“蛋糕”，因此，重组的步伐才如此缓慢，整合方式才被迫求变。

为了避免资产被划拨，已有央属房地产企业在集团内部进行体制改革，让房地产业务与其他业务脱离开，房产公司成为股份制企业或民营企业，这样，其他央企要划拨这些企业就非常困难。

共生乃是市场选择

当十几家央企被授予“以房地产开发为主业”的重任时，有观点认为，房地产行业的洗牌速度将加快，小企业必然面临被兼并或转行的结局。但也有专家提出不同意见，认为行业洗牌、小企业命运发生改变都不是行政手段引起的，市场才是最终的裁决者。

持这种观点的人士认为，央属房地产企业与民营企业共同生存、共同发展才是市场的发展方向。央企要对房地产市场形成垄断之势非常困难，即使这些央企组合了全部的央企房地产资源，在全国的房地产资产中也最多能占到7%～8%，更何况，重组工作面临诸多困难。

但专家们比较一致的看法便是，央企的房地产资源进行重组是有必要的，让每个企业的主业方向更加明确，提高资源的利用效率，也规范行业的发展。但重组过程中政府应提出指导意见，具体操作多运用市场化手段。这样，房地产市场才会达到平衡的状态，房价也才会是真实的市场价格而不是操控下的“市场价格”。

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